ทิศทางตลาดบ้าน คอนโดฯ ปีนี้ รุ่งเรืองหรือรุ่งริ่ง

ในฉบับส่งท้ายนี้ผมจึงขอชี้ชัดว่าตลาดบ้าน-คอนโดฯ ในปีนี้จะเป็นอย่างไร เพราะถ้าถามนักพัฒนาที่ดินท่านก็ต้องตอบว่า “ฮ่อ” (ดี) เพราะท่านขายของอยู่ แต่สำหรับผมนำเสนอความจริงโดยไม่เข้าใจออกใคร แถมไม่กลัวว่ากระสุนใครจะเจาะเข้าตัวผมนะครับ (ฮา) ผมบอกชัด ๆ ว่า การเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 2558 น้อยกว่าปี 2557 แต่ในปี 2559 น่าจะน้อยลงไปอีก แต่ก็ลดลงไม่มากนัก อย่างไรก็ตามการลดราคา หรือรอช้อนซื้อตอนเกิดวิกฤติ ไม่มีแน่นอน เพราะภาวะขณะนี้ยังไม่เข้าขั้นวิกฤติ หากเศรษฐกิจไทยเป็นได้ดีดังหวัง อสังหาริมทรัพย์ ก็จะกระเตื้อง

ผมจัดแถลงข่าวในฐานะประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ถึงผลการสำรวจภาคสนาม ซึ่งประกอบด้วยการสำรวจโครงการเปิดตัวใหม่ทุกเดือนในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา 431 โครงการ และการสำรวจโครงการที่ยังขายอยู่ ณ สิ้นปี 2558 (1,760 โครงการ) ซึ่งประกอบด้วยโครงการบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ตึกแถว ห้องชุดและที่ดินจัดสรรเพื่อการอยู่อาศัย โดยแยกวิเคราะห์ตามทำเลต่าง ๆ 78 ทำเลในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล และบางส่วนของจังหวัดอยุธยาและฉะเชิงเทราในส่วนที่เกี่ยวเนื่อง

ในรอบ 22 ปีที่สำรวจมาตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 พบว่ามูลค่าของโครงการที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลที่เปิดตัวใหม่มีมูลค่าสุดสุดในปีนี้คือ 435,056 ล้านบาท สูงกว่าปีแรกที่สำรวจคือปี 2537 ที่เปิดตัวสูงสุดในยุคบูมสุดขีดถึง 400,416 ล้านบาท ทั้งนี้ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยสูงสุดในปี 2558 นี้เช่นกันคือ 4.029 ล้านบาทต่อหน่วย ลบสถิติราคาเฉลี่ยสูงสุดที่ 3.738 ล้านบาท ณ ปี 2547 อย่างไรก็ตามสินค้าที่อยู่อาศัยเกินครึ่งที่ขายในราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งแสดงว่ากำลังซื้อมีไม่มากนัก

อย่างไรก็ตามในแง่ของจำนวนหน่วยกลับตกต่ำลงตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา โดยในปี 2557 จำนวนหน่วยขายเปิดใหม่ลดลงจาก 131,845 หน่วย เป็น 114,094 หน่วยในปี 2557 หรือลดลง 13% และในปี 2558 ลดลงไปเหลือ 107,990 หน่วย หรือลดไป 5% ดังนั้นจึงอาจประมวลได้ว่าตลาดในช่วงที่ผ่านมา (2556-2558) อยู่ในช่วง “ขาลง” ไม่ได้บูม แต่ก็ยังไม่ถึงขนาดลดราคาลงอย่างมากเช่นในภาวะวิกฤติที่บางแห่งอาจต้อง “ตัดอวัยวะเพื่อรักษาชีวิต”

หากเจาะลึกในรายละเอียดจะพบว่า สินค้าที่เปิดขายมากที่สุดก็คือห้องชุด โดยมีจำนวน 62,833 หน่วยหรือ 58% ของหน่วยขายเปิดใหม่ทั้งหมด รองลงมาก็คือทาวน์เฮาส์ 25,000 หน่วย (23%) และบ้านเดี่ยว 12,564 หน่วย (12%) การนี้แสดงให้เห็นว่าห้องชุดเป็นสินค้าที่มีความต้องการสูงสุด โดยพบว่า สินค้าใหม่ที่เปิดขายและมีคนจองซื้อในปี 2558 นั้น ส่วนใหญ่ถึง 74% เป็นห้องชุด ทั้งที่เปิดใหม่ในสัดส่วนเพียง 58% เท่านั้น แสดงว่าห้องชุด ผลิตมาก และขายได้มากเป็นพิเศษ

หากพิจารณาในแง่ของระดับราคา จะพบว่า สินค้าที่มีการเปิดตัวมากที่สุดก็คือ ที่อยู่อาศัยที่มีราคา 2-3 ล้านบาท (31,497 หน่วย หรือ 29%) รองลงมาคือที่อยู่อาศัยราคา 1-2 ล้านบาท (23%) และที่อยู่อาศัยราคา 3-5 ล้านบาท (19%) สินค้าราคาต่ำกว่าล้านแทบจะทำไม่ได้แล้ว โดยมีผลิตออกมาเพียง 10% ของทั้งตลาด ในชณะที่สินค้าราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท มีจำนวนเพียง 5% ของทั้งตลาด แต่มีสัดส่วนมูลค่าสูงถึง 28% ของทั้งตลาดเลยทีเดียว

ยิ่งเมื่อพิจารณาทั้งประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคา จะพบว่า

1. อันดับหนึ่ง ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท เปิดตัวมากสุดถึง 17,051 หน่วย หรือ 16% ของทั้งตลาด

2. อันดับสอง รองลงมาคือห้องชุดราคา 2-3 ล้านบาท (15,724 หน่วย หรือ 15%)

3. อันดับสาม ทาวน์เฮาส์ราคา 2-3 ล้านบาท มีจำนวน 12,520 หน่วย หรือ 12%

ในการสำรวจโครงการ 1,760 แห่งนั้นครอบคลุมหน่วยขายถึง 490,648 หน่วย รวมมูลค่าถึง 1,758,443 ล้านบาท ปรากฏว่าสินค้ากลุ่มใหญ่ที่สุดก็คือห้องชุด จำนวน 48.2% รวมมูลค่า 42% การที่ห้องชุดเปิดขายมาก แต่เหลืออยู่น้อยนี้ แสดงว่าขายดีกว่าสินค้าอื่น ในจำนวนนี้ขายไปแล้ว 318,743 หน่วย หรือราว 65% ของสินค้าทั้งหมด สินค้าที่ขายได้มากที่สุดก็คือห้องชุด ขายได้ประมาณ 72% ของอุปทานที่มี ส่วนบ้านประเภทอื่นขายได้น้อยกว่า เช่น บ้านเดี่ยวขายได้ประมาณ 58% ทาวน์เฮาส์ขายได้ 60% เป็นต้น ห้องชุดจึงเป็นที่นิยมมากในตลาด ทั้งนี้เป็นแทบทุกระดับราคา ยกเว้นห้องชุดราคาเกิน 20 ล้านบาท ที่ขายได้ช้ากว่ากลุ่มราคาอื่นๆ กลุ่มห้องชุดราคา 3-5 ล้านบาท กลุ่ม 5-10 ล้านบาท และ 10-20 ล้านบาท ขายได้ดีที่สุด

สินค้าที่ยังเหลือขายอยู่ในตลาดปัจจุบัน มีอยู่ 171,905 หน่วย จำนวนนี้ถือว่าเป็นประมาณ 3.6% ของสต็อกที่อยู่อาศัยทั้งหมดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล แสดงว่า ภาวะไม่ได้วิกฤติแต่อย่างใด เพราะในช่วงวิกฤติปี 2540-2542 สัดส่วนนี้สูงถึง 5% โอกาสที่ราคาบ้านจะลงราคาคงเป็นไปไม่ได้ ยกเว้นราคาเรียกขายของบางโครงการที่ตั้งไว้สูงเกินไปอาจจะต้องลดราคาลงบ้างเท่านั้น

จำนวนหน่วยรอการขาย 171,905 หน่วยนี้เป้นห้องชุดเพียง 39% ทั้งที่การเปิดตัวมีห้องชุดสูงถึง 58% กรณีนี้เป็นการยืนยันว่าห้องชุดเปิดขายและมีผู้ซื้อไปอย่างรวดเร็วกว่าสินค้ากลุ่มสอื่าน จะเห็นได้ว่าสินค้าที่ยังรอขายอยู่มากได้แก่ทาวน์เฮาส์ ซึ่งเป็น 29% ของอุปทานทั้งหมด และบ้านเดี่ยวมีอยู่ 23% ของทั้งหมด นอกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยแบบอื่นๆ

โดยรวมแล้วการขายค่อนข้างช้า กล่าวคือ จะต้องใช้เวลาอีก 25 เดือนจึงจะสามาารถขายทรัพย์สินได้ทั้งหมด (หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย) อย่างไรก็ตามในกรณีห้องชุด จะใช้เวลาเพียง 17 เดือน ในขณะที่บ้านเดี่ยวจะใช้เวลา 56 เดือน และทาวน์เฮาส์ 34 เดือนตามลำดับ กรณีนี้ก็ยิ่งเป็นการยืนยันชัดว่า สินค้าที่ยังถือว่าขายดี ก็ยังเป็นห้องชุด โดยเฉพาะห้องชุดที่อยู่ตามแนวรถไฟฟ้า แต่ก็ใช่ว่าทุกแนวรถไฟฟ้าจะขายได้ดีเหมือนกันหมด

สินค้าที่ขายดีได้แก่:

1. ห้องชุด แถว F3 โชคชัย 4 ราคา 1-2 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 46%

2. ห้องชุด แถว N4 บางบัวทอง ราคา 3-5 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 40%

3. ห้องชุด แถว D4 ลาดปลาเค้า-มัยราบ ราคา 1-2 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 39%

4. ห้องชุด แถว F1 วิภาวดี-รัชดา ราคา 10-20 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 36%

5. ห้องชุด แถว A2 บางขัน-คลองหลวง ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 34%

ส่วนที่เป็นทาวน์เฮาส์ขายดีที่สุดแถว C2 ติวานนท์-กรุงเทพ-นนท์ ราคา 3-5 ล้านบาท ขายได้เดือนละ 23% และที่เป็นบ้านเดี่ยวขายดีได้แก่แถว K3 มหาชัย-เศรษฐกิจ ราคา 2 ล้านบาท ขายได้ 16% ต่อเดือน

ผลการสำรวจพบว่า บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ยังเป็น “แชมป์” ในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยในปี 2558 เปิดตัวถึง 42 โครงการ รวม 15,402 หน่วย หรือ 14% ของทั้งตลาด หากพิจารณาในแง่มูลค่าก็เป็นเงินถึง 37,673 ล้านบาท หรือ 9% ของมูลค่าทั้งตลาด ส่วนอันดับสอง คือ บมจ.เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนา 19 โครงการ จำนวน 6,821 หน่วย รวมมูลค่า 25,098 ล้านบาท ส่วนอันดับสามคือ บมจ.ศุภาลัย ซึ่งเปิดตัว 14 โครงการ รวม 5,514 หน่วย รวมมูลค่า20,824 ล้านบาท

ในจำนวนที่ขายได้ 103,642 หน่วยในปี 2558 นั้น แยกเป็นของบริษัทมหาชนและบริษัทในเครือ 67,152 หน่วย หรือ 65% และเป็นของบริษัทนอกตลาด 35% ซึ่งถ้าคิดในแง่ของมูลค่าก็เป็นสัดส่วนพอ ๆ กัน คือ บริษัทมหาชนและบริษัทลูกขายได้ 239,947 ล้านบาท หรือ 66% ในขณะที่บริษัทนอกตลาดขายได้ 121,813 ล้านบาท หรือ 34% อย่างไรก็ตามก็คงไม่มีปรากฏการณ์ที่ในตลาดที่อยู่อาศัยจะถูกครอบงำโดยบริษัทรายใหญ่เพียงไม่กี่รายแต่อย่างใด

จากการประมวลภาพรวมปี 2557-2558 พบว่า บ้านราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทลดลงรุนแรงถึง 12% ในแง่จำนวนหน่วย และ 8% ในแง่ของมูลค่า ส่วนสินค้าราคา 5-10 ล้านบาท กลับเพิ่มขึ้น 28% ในแง่จำนวนหน่วย และ 29% ในแง่มูลค่า ยิ่งสินค้าราคาเกิน 10 ล้านบาท ก็ยิ่งเพิ่มขึ้นถึง 130% ในแง่จำนวนหน่วยและ 237% ในแง่ของมูลค่า จึงทำให้ภาพรวม ลดลง 5% ในแง่จำนวนหน่วย แต่มูลค่าเพิ่มขึ้น 26%

อย่างไรก็ตามเชื่อว่าปรากฏการณ์ไม่ปกตินี้จะเกิดขึ้นไม่นานนัก การที่ผู้มีรายได้สูงจะซื้อสินค้าราคาแพง คงจะแผ่วลงในปี 2559 เพราะเศรษฐกิจไม่ค่อยดีนัก การลงทุนอาจมีความเสี่ยงมากขึ้น อุปทานตามแนวรถไฟฟ้าก็อาจมีมากเกินความต้องการในอนาคตอันใกล้นี้ ตารางต่อไปนี้จึงเป็นการคาดการณ์ในปี 2559

ในการนี้คาดการณ์ว่าสินค้าราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ยังจะปรับตัวลดจำนวนเปิดตัวลง 7% ส่วนสินค้าราคา 5-10 ล้านบาท ก็ยังน่าจะเปิดเพิ่มอีก 5% ส่วนสินค้าราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป น่าจะลดลงบ้างคือลดลง 10% เพราะที่ผ่านมาเปิดมากเป็นพิเศษ จึงคาดว่าทั้งปี 2559 อุปทานในแง่จำนวนหน่วยจะลดลง 5% เหลือเปิดตัว 102,056 หน่วย ส่วนมูลค่าโดยรวมน่าจะลดลง 3% เหลือ 423,418 ล้านบาท แต่ถ้าเศรษฐกิจของประเทศย่ำแย่ลง ไม่ได้เป็นไปตามที่คาดไวั เช่นที่เคยเกิดขึ้นในปี 2558 ก็อาจทำให้อุปทานลดน้อยลงกว่านี้ แต่ ดร.โสภณ ก็หวังว่าจะวิเคราะห์ผิด เพราะถ้าผิดจากที่คาด อาจมีปรากฏการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์เติบโตดี เป็นประโยชน์ต่อส่วนรวม

อย่างไรก็ตามหากเศรษฐกิจไทยดีขึ้นกว่าที่คาดหวังจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็คงจะคึกคัก เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวแปรที่ผันแปรตามภาวะเศรษฐกิจเป็นสำคัญ แต่ภาวะเศรษฐกิจไทยดีได้ ส่วนหนึ่งก็อยู่ที่การเปิดประเทศให้เป็นสากล เป็นประชาธิปไตยที่ทุกฝ่ายเคารพกฎหมาย ไม่มีการชุมนุมผิดกฎหมายเช่นที่ผ่านมา

อย่าลืมติดตามข่าวสารอสังหาริมทรัพย์จากผมได้ที่ http://goo.gl/iA35YJ นะครับ ขอทุกท่านมีสุขสวัสดิ์

ขอขอบคุณข้อมูลจาก